不動産売買にかかる登記費用の内訳

登記費用=司法書士の報酬(売上げ)と思われている方がいらっしゃると思いますが、その大部分は登録免許税という税金です。
登記費用の中の内訳について解説していきたいと思います。

登記費用とは?

登記費用とは、通常決済日(引渡日)に司法書士に支払う費用のことを指します。
登記費用には一般的に以下の費用が含まれています。

・司法書士に支払う報酬
・登録免許税(国に納める税金です。司法書士がお預かりし、登記申請の際にお客様の代わりに納付します。)
・住宅用家屋証明書取得手数料(市区町村役場に支払います。)
・登記簿謄本事前閲覧代(決済日前に事前に売買対象の不動産の登記簿を閲覧します。当事務所は登記情報提供サービスを利用しておりますので、運営元の民事法務協会に支払います。)
・完了後登記簿謄本取得代(登記完了後に、売買対象不動産の登記簿謄本を取得します。法務局に納めます。)
・郵送費・通信費
・交通費

一つ一つ説明していきます。

司法書士に対して支払う報酬

司法書士の純粋な売上げというのはこの司法書士報酬のみです。
よくお客様の中で勘違いされる方がいらっしゃるのですが、登記費用全てが司法書士の売り上げではありません。
この司法書士の報酬は現在各事務所ごとに自由に設定していいことになっています。
昔は司法書士にも報酬基準が存在しておりましたが、今現在はこの報酬基準は撤廃されました。
そのため、どこの事務所に依頼するかで報酬金額は増減します。
登記費用の総額が変わるのは基本的にこの司法書士の報酬です。
依頼する事務所によって値段は数万円から数十万円変わるでしょう。

こちらのお見積りは、一般的なマンション(売買価格3000万円、築25年以内、登記簿上の面積50㎡以上、1都3県のマンション、住宅ローンの融資金額3000万と仮定します。不動産によって実費は変わりますので詳細はお問い合わせください。)を当サイト経由でご依頼頂いた場合の当事務所のお見積りです。
報酬に自信がありますので公開しています。

赤い☐で囲んである77,000円の部分が司法書士事務所の報酬部分です。それ以外はどこの事務所に依頼しても基本的にほとんど変わりません。※変わるとしたら謄本取得代の事前閲覧の回数や郵送費や交通費ですので、どんなに変わったとしてもせいぜい±3000円です。
当サイト経由でお問い合わせ頂いきご依頼頂いた場合は、赤い枠で囲んであるように通常の当事務所の報酬基準から値引きして、どんな登記の内容であっても司法書士報酬一律で提供しております。
さらに月末を避けていただいたお客様限定で毎月1日から10日の間にご決済がある場合は、司法書士報酬6万円(別途税)にて承っております。

登録免許税

登録免許税は、登記を備えることによる利益に対して課される国税です。
登記申請するごとに基本的にはこの登録免許税というものが課税されます。

一般的な一都三県のファミリータイプのマンションの売買の登録免許税は、数万円から30万円位までが一般的です。
さらに銀行の融資がある場合は原則として債権額(融資額)の1000分の4が登録免許税です。

例えばマンションを購入する際に銀行から3000万円の借入をして融資を受ける場合は、登録免許税は3000万円の1000分の4ですので、12万円です。

この登録免許税については原則として登記による利益を享受する人が納付しますが、司法書士が代理人となって納付するため、登記費用の中に税金等の実費と司法書士報酬をご請求し、お預かりした税金をお客様の代わりに納付します。
そのため、司法書士が代理人となって登記申請する際は、登記申請に関する委任状を頂きます。
こちらの委任状はご決済日当日にご署名、ご捺印頂きます。

住宅用家屋証明書取得手数料

一定の要件を満たすと登録免許税の軽減措置を受けることが出来ます。
この登録免許税の軽減措置を受けるのに必要な書類が、住宅用家屋証明書です。
この住宅用家屋証明書の取得に関して市区町村役場に納める手数料として一枚につき1,300円がかかります。
登録免許税の軽減措置を受けた場合の減税額と、1,300円を天秤にかけると減税額の方が大きいため、司法書士事務所に見積もりを依頼するとあらかじめお聞きしていたことと、売買契約書等から要件を満たしていることがわかる場合には、軽減措置を適用した登録免許税と住宅用家屋証明書取得手数料の1,300円を実費としてお見積りしています。

登記簿謄本事前閲覧代

こちらは登記情報提供サービスを利用して取得した登記情報です。
登記情報提供サービスとは一般財団法人民事法務協会が運営しているインターネットで登記簿謄本を閲覧することが出来るサービスです。

この登記情報は、登記官の認証がない点で公文書としては取り扱われておりませんが、情報を取得した時点の登記簿の内容がデータとして提供されます。
インターネットを使用して、現在の登記簿と同様の内容が確認出来ますのでかなり便利になりました。

司法書士事務所は基本的に、インターネットで取得出来る上記登記情報提供サービスに加入して、登記簿の閲覧をしているかと思います。
この登記情報提供サービスにて登記簿の閲覧をした場合は、不動産登記簿及び商業法人登記簿それぞれ謄本一通につき335円かかります。(平成30年1月現在)

この事前閲覧代金がなぜかかるかというと、ご決済日当日に例えば売主がなんらかの事情によって税金等の支払いを遅延し、不動産に差押えの登記が入っていたり、依頼の段階では登記されていなかった担保権(抵当権や根抵当権のことを指します)が付着していた場合等、買主はきちんとしたまっさらな所有権を取得することが出来ません。そのような状態では司法書士は買主様に売買代金のお支払いを促すこともできませんし、綺麗な所有権に抵当権を設定することもできないため、融資の実行の促しもすることは出来ません。

確実に買主名義に登記を変更出来るか確認する意味で登記情報の事前閲覧をしております。これは全ての司法書士事務所でなされているでしょう。金融機関によっては当日事前閲覧した場合は、事前に報告することを義務付けているところもございます。
さらに当事務所では、不動産業者から頂いた登記簿の内容とご依頼があったときの登記簿の内容に相違がないか確認するため、ご依頼があった際とご決済日当日の2回登記簿の閲覧をしております。
これは、確実に買主名義に登記を変更するということとご決済日当日に無用なトラブルを回避し、万全を期すためです。2回登記簿謄本を閲覧する事務所の方が多いかと思います。

例えば典型的な敷地の持分も建物の登記簿にて公示するマンション(敷地権付区分建物といいます)の場合は、売買対象の登記簿謄本は一つですので、この場合、当事務所ではご依頼時とご決済日当日の2回で事前閲覧代として670円を実費としてご請求しております。

完了後登記簿謄本取得代

いざ登記申請をした後、登記が完了した後に法務局にて現在の登記簿謄本を取得します。
これは基本的に依頼があった際は必ず取得して買主様名義に登記が変更されていることをお客様に確認していただくために費用を頂戴しております。
もしこの登記簿が不要であれば見積もり依頼の際にお申しつけください。完了後の登記簿謄本取得代を控除させていただきます。

また、金融機関で融資がある場合には、登記完了後に抵当権が間違いなく設定されていることを確認するために、金融機関提出用にも登記簿謄本を取得しております。
この金融機関提出用の登記簿謄本取得代は、買主にご請求しております。

何故なら、金融機関と交わした住宅ローンに関する契約書(一般的に金銭消費貸借契約書といいます)に、一般的に登記完了後に登記簿謄本をお客様負担で提出してくださいといった約款があるためです。
そのため、融資手続きがある場合は司法書士事務所で金融機関提出用の登記簿謄本についても取得し、買主にご請求しております。

この登記簿謄本取得代の実費は、謄本一つにつき、原則としては600円ですが、登記簿を登記・供託オンライン申請システムを利用して取得した場合には、謄本一つにつき500円、謄本を法務局の窓口で受領した場合には、480円かかります。
当事務所では登記・供託オンライン申請システムを使用して謄本を請求して郵送にて返却してもらっていますので、1通取得するのに500円の実費がかかっております。

例えば売買対象不動産がマンションの場合で独立した登記簿が一つしか作成されていない場合であって、金融機関の融資がある場合には、当事務所では、買主様用の登記簿謄本取得代として500円、金融機関提出用の登記簿謄本取得代として500円の合計1,000円を請求しております。

郵送費・通信費

登記完了後に各当事者に書類を郵送したり、金融機関や不動産業者とのやりとりに通信費がかかるため、実費として請求しております。
郵送費とは登記完了後の権利証等を買主様や金融機関等に郵送する費用になります。

当事務所では、買主様、金融機関に郵送する際はレターパックプラスという郵送方法で郵送しております。
レターパックプラスは1通510円で、4kg以内であればどんな厚みがあっても郵送することが出来るものです。(平成30年1月現在)
お受取の際には、郵送先の方(ご本人様でなくても構いません)のサインが必要になりますので、郵送事故を限りなく防ぐことができ、追跡もすることが出来る発送方法です。
また速達と同様のスピードで郵送できる点や日曜日、祝日にもポスト投函することで郵送できるため、日曜日、祝日にお受け取り希望の方に対しても前日等に郵送することによって柔軟な対応が可能になります。

重要書類以外のものについては、当事務所では特定記録郵便もしくはレターパックライトにて郵送しています。
特定記録郵便とは、送った郵便物の配達を記録している郵便です。
レターパックライトにも同様の追跡機能が付いております。
日本郵便の追跡機能によって追跡することが出来ます。
日本郵便株式会社
ただし、追跡機能がある点は同様ですがレターパックプラスのような受取人のサインは特段必要なく、郵便受けに投函されます。
そのため、レターパックプラスとは違い実際に受け取ったかはわからず、送り先に届いたかどうかしか知ることが出来ません。
特定記録郵便とレターパックライトの違いは、レターパックライトについては一律360円ですが、特定記録郵便については、重さよって料金が変わる点です。
レターパックライトについては、厚さ3㎝以内であって重さが4kg以内であれば、一律360円で郵送することが出来ます。

特定記録郵便については、基本料金に+160円を支払うことで特定記録郵便で郵送することが出来ます。
基本料金については重量とサイズによって金額に変更があります。
定形外サイズ(A4書類が入るサイズです)で郵送する場合は、レターパックライトで郵送するより安い場合(比較的軽い郵送物の場合)に郵送します。
国内の料金表

通常の売買代金の決済で郵送費がかかるものは以下のような場合です。

・当事務所から法務局に登記申請に関する添付書類を郵送(510円)※登記に関する添付書類等を法務局に直接提出する場合はかかりません。
・法務局から当事務所宛に登記完了後の書類を郵送してもらうための返信用封筒(510円※レターパックプラスでないと法務局は郵送してくれません)
・登記完了後に買主様に登記完了後の書類一式をご郵送(510円)
・登記完了後に買主様の借入先金融機関に登記完了後の書類一式をご郵送(510円)※ご融資がある場合
・売主様に登記完了後に発行される書類等一式をご郵送(レターパックライト※360円or特定記録郵便※基本料金+160円)
・売主様の借入先金融機関等に登記完了後に発行される書類等一式をご郵送(レターパックライト※360円or特定記録郵便※基本料金+160円)

上記金額の合計金額は2,500円を超えます。

ただし、これらも毎回実際にかかるわけではありません。

例えば、法務局に直接登記申請書等を窓口に持参して登記申請する場合は当事務所から法務局に対しての郵送費用はかかりません。
また、買主様にご融資がない場合で現金で不動産を購入されるケースでは、金融機関への郵送費用もかかりません。
同様に、担保物権(抵当権や根抵当権のことです)が設定されていない不動産を購入するときは、売主様借入先金融機関はありませんし、売主様借入先金融機関が完了後に発行される書類の返送を不要とするケースもよくあります。

売主様に関しましても、登記完了後に郵送する書類としましては、権利の残っていない権利証等ですから、今後必要になる書類はないことのが多いため、当事務所で保管してくださいというご指示があることも多々あります。
逆に管轄外の不動産に抵当権等を設定するケースでは郵送費用はかさみますし、売主様借入先金融機関が複数あることもあります。
また登記完了後の郵送先が親と子で購入するような場合で郵送先が複数あるような場合もあります。

そのため、郵送費の正確なお見積りすることが難しいのです。

また通信費用として、金融機関や仲介業者とのやり取りで電話を使用する費用もかかっております。
こちらの通信費用についても正確な金額をお出しすることが難しいです。
そのため、当事務所では通常の売買代金の決済の際は、郵送費・通信費として一律2,500円を実費として頂戴しております。
過不足が生じても改めて請求することもありませんし、逆にお客様に返金することもしておりません。

郵送費・通信費を一律にすることで、お見積りをお出しするスピードを重視し、業務効率を向上することで司法書士の報酬を低額でお受けすることが出来ています。ご了承ください。

交通費

交通費でかかる費用としては下記になります。

・事務所からご決済場所に行く場合(借入がある場合は借入先金融機関で行うことがほとんどです)
・ご融資がある場合であって金融機関に登記申請の際に必要な書類(抵当権設定契約書等)を事前に受領に行く場合
・登録免許税軽減のための住宅用家屋証明書を取得するため、市区町村役場に行く場合
・法務局に登記申請書や添付書類を窓口に持参する場合(オンライン申請の場合はかかりません)
・売主様借入先金融機関に担保権を抹消する際に必要な書類を受領する場合(基本的には当事務所で代理で受領します)

主に上記のような費用がかかります。

こちらも一概に交通費を正確にお出しすることが極めて難しいです。
抵当権や根抵当権が設定されていない不動産を購入する場合であれば、その交通費もかかりません。
登録免許税の軽減の要件を満たさない場合は市区町村役場に出向く必要もありません。
買主様が現金で不動産を購入されるケースでは事前に金融機関に行く必要もありません。
こういったケースもあれば、ご決済日当日に不動産業者が固定資産評価証明書等を忘れてその不動産業者までサービスで伺うこともありますし、売主様が権利証を忘れてご自宅まで同行して確認するといったこともございます。
そのため、正確な交通費をお見積もりすることが難しいため、当事務所ではご決済をする場所によって一律で請求しております。

当事務所では下記のような基準で算出しております。
ご決済場所の予定が東京都の場合には、交通費一律2,500円でお見積りを提供しております。
ご決済場所の予定が東京都以外の千葉県、埼玉県、神奈川県にある場合には、交通費一律3,000円でお見積りを提供しております。

1都3県(東京、千葉、埼玉、神奈川)以外の都道府県でご決済がある場合は、こちらの基準ではなく、交通費を考慮した金額でお見積りしますので詳しくはお問い合わせください。
こちらも過不足があっても改めてお客様にご請求することはございませんし、お客様に返金することもしておりません。ご了承ください。

まとめ

司法書士の報酬以外の費用についてはほとんど変わりません。
ほとんどというのは事務所によっては登記簿の事前閲覧を2回するのか、登記簿謄本をどのように取得するか、郵送費や交通費の計算方法が違うためです。
ただし、登録免許税と住宅用家屋証明書取得手数料に関しましてはどこで依頼しても同一ですので、司法書士報酬以外の費用につき事務所によって誤差があったとしても±3000円程度かと思います。
とにかく費用について事務所によって大幅に変わる可能性があるのは、司法書士に支払う報酬部分です。
当サイトからお問い合わせいただいた場合には、司法書士報酬一律7万7,000円(別途税)でお受けいたします。
更にご決済のお日にちが月末に集中することが多いため、毎月1日から10日の間にご決済がある場合には、司法書士の報酬一律6万円(別途税)でお受けいたします。
お気軽にお問い合わせ下さい。

どんな登記の内容でも報酬一律60,000円or99,000円

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