古屋付土地を購入する場合の手続きの流れ

建物を建築するために先に土地を購入し、土地購入後建物を建築する注文住宅の場合には、購入予定の土地に古屋が建っているケースが中にはあります。

今回は古屋付の土地を購入する場合の手続きの流れを解説していきます。

古屋とは?

古屋とは土地の上に建っている古い木造等の建物を言います。

日本の不動産の建物の評価の仕方は諸外国と違い、木造であれば築25年も経過すれば、建物の価値をほとんど評価しません。

むしろ後述する建物の解体費用、建物の滅失登記の費用も考慮すると古屋が建っている土地の方が更地の土地より売買価格が安くなる傾向があります。

残代金決済

古屋付土地の決済の場合に、建物も売買対象に含まれている場合には建物の権利証もお預かりし、決済日は特段変わった点もなく手続きを進めます。

建物の所有権移転登記はせず

実務上このような購入後取り壊し前提の建物については、残代金決済の日に建物の所有権移転登記を行わないケースが多々あります。

そのため銀行の抵当権も建物には設定しません(出来ません)。

所有権移転登記を行わない理由としては、建物につき所有権移転登記の登録免許税がかからないことが一つあります。

また不動産取得税は登記の有無によって判断されず、所有権を取得したら課税される税金ですが、行政運営上は実体法上の所有権を取得したかどうかを全ての取引で判断することは難しく、実務上は登記を基準に不動産取得税の通知が来るようなシステムになっています。(不動産取得税は地方税ですので各自治体によって異なる可能性があります。東京都では不動産を取得したら、取得した日から30日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁へ申告する必要があります。)

そのため、不動産業者が古屋付建物を仕入れる場合以外にも、一般個人の方が古屋付土地を購入する場合に建物につき所有権の移転登記をしないということはよくあります。

建物解体業者による古屋の解体

決済終了後に建物解体業者による建物の解体作業に入ります。

この建物の解体費用は強固な建物(鉄筋コンクリート造等)になるにつれて高くなりますが、一般的な木造の建物の場合ですと100万円前後が相場かと思います。

土地家屋調査士による建物滅失登記

土地や建物の物理的現況を登記するのが土地家屋調査士という専門職です。

通常は建物の所有権登記名義人から委任状をいただき、建物解体業者の解体証明書及び印鑑証明書を添付して登記申請するような形になりますが、建物につき所有権移転登記をしていないため、建物の所有権は取得したけれども、建物の登記は売主名義となっています。

そのため、そういったことを想定し司法書士事務所の方でご決済当日に、売主様に建物滅失登記の委任状(受任者ブランク)をいただき、買主様等にお渡ししています。

決済後に買主様にお渡しした委任状をもとに建物滅失登記の申請を土地家屋調査士の方で手続きし、建物の登記簿が閉鎖される流れとなります。

注文住宅の建築等

古屋が取り壊され、建物の滅失登記が完了しましたら、注文住宅の建築に入ります。

建物完成後に、住民票上の住所を新築建物に移し、建物の表示の登記(土地家屋調査士)、土地の登記名義人住所変更登記、建物の所有権保存登記、抵当権の追加設定登記、抵当権の新規設定登記(融資があれば)という流れになります。

そのため、注文住宅を建築するにあたっての古屋付土地の登記手続きは、土地の決済後建物建築後に、建物の登記手続きが必要となり、最低でも2回司法書士による手続きが必要です。

どんな登記の内容でも報酬一律60,000円or99,000円

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