抵当権とは?

抵当権という言葉は日常生活であまり馴染みのない言葉だと思いますが、マイホームを購入する場合に、ほとんどの方が利用している制度です。
以下、どんな制度か説明したいと思います。

抵当権とは?

抵当権とは、住宅ローン等お金を借りた場合に、土地や建物をその借金の担保(かた)として確保しておき、債権者(住宅ローンの場合には融資する金融機関)が優先的に弁済を受けられる権利のことをいいます。
つまり、借金の支払いを滞った場合には、担保にとった土地や建物は、債権者が競売(裁判所が運営するオークション)を申し立てることによって、担保にとった債権者は、その土地や建物を購入した買受人(競売で競り落とした人)から支払われた代金から、優先的にお金を返してもらえる権利のことを抵当権といいます。※抵当権者(金融期間)の所有物になるわけではありません。

このお金を貸す代わりに購入した不動産を担保にとる契約のことを抵当権設定契約といい、金融機関で住宅ローンの融資を利用する際には、実務上この抵当権設定契約をほとんど交わすことになります。

マイホームは人生で一番大きい買い物と呼ばれるほど、お金がかかります。そのお金をキャッシュ(現金)でお支払いすることができる人はあまり多くないでしょう。
そこで、現金で不動産を購入しない人は、購入資金を調達するため、銀行等に住宅ローンの申し込みをするのですが、住宅ローンを組む際に、お金を貸す契約(金銭消費貸借契約といいます)とは別に抵当権設定契約を交わします。

抵当権設定登記とは?

国が運営している機関の一つである法務局(登記所)に対して、金融機関等と交わした抵当権設定契約に基づいて、購入した不動産にどのような抵当権が不動産に設定(付着)されているかを公示するためになされる登記です。

法務局に報告し、登記をしておくことで(上記画像の赤枠のように、不動産登記簿に抵当権の詳細が記載されます)、抵当権という権利を第三者に公示します。
抵当権設定契約を締結しても、抵当権設定登記をする義務はありませんが、登記されていない抵当権(未登記の抵当権)に基づいて、いざお金を借りた債務者が支払いを滞ったため、競売(オークション)を申立てた場合、抵当権設定契約をした順番に優先的に弁済を受けられるわけではなく、抵当権設定登記がなされている抵当権者に対して、登記をしていない抵当権者は自分が抵当権者ということを主張することが出来ません。

通常登記がなされていれば、抵当権が公示されている登記事項証明書

この抵当権設定登記という手続は、実務上司法書士が代理して行うことがほとんどです。
銀行等の指示により、契約書に署名捺印をしたり、印鑑証明書などの必要書類を取得して、提出することなどの協力は必要ですが、自分で行うことは、ほぼないでしょう。

お金を貸す側の人(銀行等)を ”抵当権者” 、お金を借りて土地や建物を担保に入れる人を ”抵当権設定者” といいます。

住宅ローンのお金を全て返し終わったら?

住宅ローンなど銀行等から借りたお金の全てを返済すると、マイホームなどの不動産に設定した抵当権の登記は不要となり、これを消す作業をする必要があります。
この作業のことを ”抵当権抹消登記” といいます。

住宅ローンを1つの例とすると、
住宅ローンの全てを返済したら、通常、住宅ローンを組んだ銀行等から抵当権の登記を抹消するための書類一式が送られてきます。
しかし、この書類一式を受け取っただけでは、マイホームに設定した抵当権の登記を抹消したことにはなりません。
この送られてきた書類には、抵当権抹消登記の手続をするように案内があります。
そして、その手続については、自分で司法書士を探してお願いするか、自分で手続するように、といった旨が記載されています。
そして、抵当権の設定登記と同様に、法務局に報告(登記申請)が必要であり、完了したら抵当権の登記は抹消されます。

抵当権の登記を抹消する手続をしなくても、直ちに支障が出てしまうことはありませんが、今後、その不動産を売却する場合などに支障が出てしまう可能性がありますので、速やかに手続をしておくことをお勧めします。

 

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